Les parties communes à jouissance privative bénéficie d’un régime mixte.
En effet, en cropropriété, il convient de distinguer:
- les parties privatives appartenant individuellement à chaque corpropriétaire
- les parties communes appartement à l’ensemble des copropriétaires
Entre ces deux régimes se trouve celui des parties communes à jouissance privative.
Il s’agit de parties communes affectées à la jouissance exclusive d’un lot, qui sera seul en mesure de s’en servir.
C’est le cas classiquement des cour, jardin, balcons, combles, etc.
La Cour de Cassation a, par un arrêt en date du 23 septembre 2021, rappelé la teneur et l’étendue de la chose donnée à bail, en copropriété.
En l’espèce, une pharmacie a pris à bail, en 1979, un local à usage commercial, situé au sein d’une copropriété.
Les preneurs du local ont eu accès jusqu’en 2013 à la cour de l’immeuble, partie commune affectée à l’usage exclusif de leur local commercial.
Postérieurement, la copropriété a installé une barrière bloquant l’accès.
Se plaignant de ne plus pouvoir accéder à la cour, les locataires ont assigné leur bailleur pour obtenir la remise de la clé de ladite barrière.
La question qui se posait était alors la suivante : un propriétaire peut-il donner à bail son lot privatif, en excluant la jouissance des parties communes pourtant affectées à ce lot ?
La cour de Cassation répond par l’affirmative et déboute les preneurs de leur demande, selon les termes suivants :
« 7. Un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot.
8. La cour d’appel a retenu souverainement qu’il ressortait des termes mêmes du contrat de bail que les bailleurs n’avaient pas entendu conférer à leur locataire le droit de jouissance sur la cour de l’immeuble.
9. Le moyen n’est donc pas fondé. »
(Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 septembre 2021, 20-18.901)
Cet arrêt est transposable dans le cadre d’un bail à usage d’habitation.
Sur la base de cet arrêt, des propriétaires pourraient choisir de limiter la teneur et l’étendue de la chose donnée jusqu’alors à bail.
Si vous êtes propriétaires, il convient d’être vigilant quant à la rédaction du contrat de bail.
Si vous êtes locataires, il convient d’être attentif à la description précise des éléments qui vous sont donnés à bail, et ce pour éviter toute surprise ultérieure.