Lorsque qu’un propriétaire loue un logement à usage d’habitation, il doit, pour mettre un terme au contrat de bail, donner congé à son locataire, sauf procédure d’expulsion.
Ce congé peut intervenir à chaque échéance du bail, annuelle, ou trisannuelle, selon la forme du bail d’habitation conclu (meublé ou vide).
Il ne peut intervenir que dans des cas limitativement prévus.
Un préavis est à respecter, pour permettre au locataire d’organiser son départ, et celui-ci court à compter de la réception du congé.
L’article 15-I° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que:
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Ainsi, la forme du congé est encadrée, puisque celui-ci doit être donné soit par courrier recommandé, soit via l’intervention d’un Commissaire de Justice (ancien Huissier de Justice), soit remis en main propre.
Un courrier simple, adressé par la poste, ne sera pas suffisant puisque le délai de préavis ne court qu’à compter du jour de réception du congé.
Par arrêt en date du 21 septembre 2022 la Cour de Cassation vient rappeler que pour que le congé soit valablement donné, le courrier recommandé doit être effectivement réceptionné par le locataire.
Vu l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
5. Selon ce texte, le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre.
6. Pour rejeter la demande en paiement du loyer du mois d’août 2015, l’arrêt constate que la locataire a donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postée le 17 avril 2015 et revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé » et retient que ce congé a été régulièrement donné pour le 31 juillet 2015.
7. En statuant ainsi, tout en constatant que la lettre recommandée leur notifiant congé n’avait pas été reçue par les bailleresses, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
Cass. civ. 3, 21 septembre 2022, n° 21-17.691, FS-B
Il est ainsi dangereux de limiter les démarches entreprises, en cas de congé, à l’envoi d’un simple courrier recommandé.
En effet, en cas de non retrait de celui-ci, le congé ne sera pas valablement donné, et le délai de préavis potentiellement non respecté.
Il est ainsi prudent de mandater un Commissaire de Justice à fin de délivrance du congé, ou de se déplacer directement pour réaliser une remise en main propre contre décharge.
En effet, même si vous avez confiance en votre locataire, il convient d’être prudent pour ne pas se retrouver dans une situation de blocage.
N’hésitez pas à faire appel à des professionnels du droit, Avocat ou Commissaire de justice, pour vous épauler, et limiter en amont tout risque de litige.